Las hipotecas 'subprime' españolas

Reportaje en El País sobre las hipotecas 'subprime' concedidas por intermediarios financieros durante los años de la burbuja: «Se llamaba "hipoteca bienvenida". Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con sólo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro por su parte. El crédito lo concedían entidades estadounidenses, que apenas tenían oficinas a pie de calle en España y les era más fácil colocar sus productos a través de redes de intermediarios como CreditServices. Se firmaban unas mil al mes. A los bancos estadounidenses les interesaba especialmente ese perfil. Al inmigrante se le podía poner un interés más alto al del mercado sin que se diera cuenta. Además, venían con familia, estaban aquí para quedarse.» "Viviendo la ruina del gran tinglado 'subprime'" (El País, 12-12-2010)

Los bancos y su exposición inmobiliaria

El Banco de España va a obligar a las entidades a desnudar sus cuentas con el sector inmobiliario: «El subgobernador del Banco de España ha anunciado hoy que el organismo va a requerir al sector bancario "un esfuerzo adicional de transparencia con ocasión de la publicación de las cuentas anuales y en los avances trimestrales que se ofrecen a los analistas". (...) Según ha explicado Javier Aríztegui, los bancos y las cajas ofrecerán al mercado información complementaria normalizada sobre la cartera de promoción y construcción y sobre la cartera hipotecaria residencial, desglosando las garantías que las respaldan, el valor del préstamo en relación con la tasación del activo correspondiente, su estado de pago y las coberturas constituidas para atender su posible deterioro.» Extraído de la noticia que publicó El País.

Partiendo de esta situación, este artículo de La Información que firma Enrique Utrera comenta lo siguiente: ¿Dejar morir a las inmobiliarias o ganar más tiempo con nuevas refinanciaciones? Las nuevas reglas del juego del Banco de España en materia de provisiones y los 320.000 millones de euros que, como mínimo, les deben los promotores, no dejan a los bancos y cajas otra alternativa que mantener en movimiento a las inmobiliarias zombies. Antes que apuntarse una pérdida por el impago de las deudas de las inmobiliarias, los bancos prefieren la opción de la patada hacia adelante. Consiguen dos objetivos: evitan provisionar hasta el 30% de los créditos morosos y evitan que los activos de estas empresas bajen de precio bruscamente en la misma proporción.»

Y para rematar, una estimación del riesgo real al que está expuesto el sector financiero: «La banca está atrapada en una tela de araña de grandes proporciones. Dejar morir a las inmobiliarias significa poner muchos millones sobre la mesa para tapar agujeros. Las cifras son elocuentes. Según las Cámaras de Comercio, los bancos y cajas no recuperarán un tercio de lo que el sector inmobiliario les adeuda: unos 110.000 millones de euros en el mejor de los casos respecto a la deuda total de 325.000 millones.»

La oferta es seis veces mayor que la demanda

En la presentación de este anuario del sector inmobiliario han resaltado varios titulares, entre ellos la recomendación de que quien quiera vender una vivienda a corto plazo tiene que rebajar el precio un 30% o más. Lo cuenta El Economista: «La oferta de vivienda actualmente en España es seis veces superior a la demanda, según el último anuario inmobiliario de RR Acuña & Asociados. (...) Según el informe, en España habría actualmente una oferta de viviendas de alrededor de 1,5 millones entre vivienda nueva y usada; en cuando a la demanda, tan sólo se situaría entre 240.000 y 280.000 viviendas. Por lo tanto, según Acuña, no se logrará el equilibrio hasta 2015, e incluso se podría alargar el periodo hasta 2017 en algunas zonas. De este total de 1,5 millones, casi la mitad (entre 620.000 y 720.000) serían usadas, y alrededor de 200.000 estarían actualmente en manos de la banca.»

En la web de idealista ofrecen un resumen del anuario en pdf. Sobre la evolución del precio dicen lo siguiente: «RR. de Acuña & Asociados ve arriesgado predecir qué hará el precio de la vivienda, pero, pese a todo, ofrece su estimación y es que los precios bajarán cerca de un 20% de media sobre los del primer semestre de 2010, con lo que se situarán en niveles de 2003-2004 y lo harán escalonadamente hasta 2015.»

Apuntando alto: un ajuste del 40%

Un pronóstico que no devuelve la normalidad al sector inmobiliario hasta que no purgue el exceso de tantos años de burbuja: «El precio de la vivienda en España tendrá que ajustarse hasta un 40% para que el excedente de casas construidas sin vender pueda absorberse, según el experto José Luis Ruiz Bartolomé, autor del libro 'Adiós, ladrillo, adiós' sobre la situación del sector tras el 'pinchazo' de la burbuja inmobiliaria. Ruiz Bartolomé, que ha trabajado en varias firmas del mundo inmobiliario como la consultora Knight Frank y la promotora Nexity, ha asegurado que el ajuste variará en función de la zona, y que en las áreas costeras podría llegar a ser de un 60%, mientras que en Madrid rondaría el 25%.»

«Asimismo, ha indicado que, si en las localidades del litoral se concentra gran parte del 'stock', esto se debe a que los compradores extranjeros han perdido interés por las viviendas de segunda residencia en la costa porque resulta "mucho más barato comprar una casa en ciudades como Burdeos y Hamburgo". A su juicio, este fenómeno se corresponde con lo que sucede también dentro de España, ya que considera que los compradores han pasado de "vivir engañados" en los años del 'boom' inmobiliario a ser "muy escépticos" a la hora de decidirse a adquirir una vivienda.»

El precio de la vivienda debe bajar

Rectificando el mensaje que ha lanzado durante años el Ministerio de Vivienda, el ministro Blanco apunta a un mayor ajuste en los precios inmobiliarios. Así lo ve el economista José García Montalvo en un artículo publicado esta semana:

Corren nuevos vientos en el Gobierno español respecto al mercado inmobiliario. Por fin ayer el ministro del ramo se atrevió a decir una obviedad que había sido evitada por todos sus antecesores: el precio de la vivienda debe bajar hasta ajustarse a la renta media de los españoles.

Esta nueva óptica debe ser muy reciente pues aún están frescas las palabras de Zapatero asegurando que los precios de la vivienda en España habían tocado suelo. (...)

Con Blanco parece que ha llegado el sentido común. No importa que su explicación del aumento de los precios sea errónea: la ley del suelo del PP no tuvo nada que ver. Cuando aumenta la oferta de un factor de producción lo normal es que los precios bajen y no que suban. El problema es que en expansiones fuertes de la demanda el precio del suelo se fija en función del precio esperado de las viviendas que se construirán encima y no al revés.

El culpable fue el crédito y no el precio del suelo. La referencia a los incentivos fiscales como un factor en el incremento de los precios es correcta, pero resulta un tanto paradójica en boca de Blanco. En la primera legislatura de Zapatero fueron muchas las voces que desde instancias próximas al Gobierno, o dentro del mismo, aconsejaban acabar cuanto antes con la desgravación a la vivienda. En este grupo estaban Pedro Solbes, David Vegara o Miguel Sebastián.

¿Recuerdan qué hizo descarrilar esta propuesta? Las presiones desde Ferraz. ¿Y recuerdan quien mandaba entonces en Ferraz? Efectivamente, José Blanco.

"El precio de la vivienda: con Blanco llega el sentido común" (Expansión, 26-10-10)

Burbuja de fin de año

El repunte de las ventas inmobiliarias por el fin de las deducciones fiscales es el centro de este reportaje que lleva hoy El País en portada:

Algo está pasando en el mercado de la vivienda. Cunde la sensación de que si hay que sacar la chequera, el momento es ahora o nunca. Y gran parte de estos movimientos obedecen a la proximidad del 31 de diciembre, fecha en la que, según anunció el Gobierno, los compradores con rentas superiores a 24.100 euros brutos anuales se quedarán sin desgravación fiscal por compra de piso. Algo se mueve, sí; pero nadie confía en que estas sacudidas anuncien una auténtica recuperación del mercado inmobiliario.

"2010 está siendo el año del espejismo. Y 2011 será el de la parada de la burra: en seco y sin volver a arrancar", resume el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. (...) Las entidades financieras son las protagonistas de esta fase del ciclo: ellas sacan más oferta que nadie y venden más que nadie. El motivo es que los bancos y las cajas tienen más capacidad de bajar precios que los promotores -que solo pueden llegar hasta el valor de su crédito hipotecario-; y además disponen de la llave maestra con la que arrancar el sí al comprador: la financiación.

La duda contra la que naufragan los que quieren convertirse en propietarios es si les interesa comprar ahora o esperar a que caigan más los precios. Y si esta hipotética bajada compensará la pérdida de la deducción, que puede suponer a lo largo de la vida de la hipoteca un ahorro total en torno al 10%. Responden a esa pregunta en idealista.com: "Es muy posible que el año que viene se puedan conseguir importantes descuentos. Todo depende de los casos. Este es el momento de mirar, presentar ofertas muy agresivas y si no las aceptan, esperar. Que seguro que habrá más oportunidades. Como principio general, creo que cuando todo el mundo quiere comprar, no es el mejor momento para hacerlo".

"Otra (mini) burbuja inmobiliaria" (El País, 17-10-2010)

Zombie Buildings: consecuencias de la burbuja

El artículo de The Wall Street Journal sobre los "edificios zombies" ha aplicado este término, habitual en otros contextos de crisis inmobiliarias, a la realidad española. Así lo cuentan en Cotizalia:

Si el auge de las ciudades trajo consigo la proliferación de pueblos fantasma, el estallido de la burbuja inmobiliaria ha provocado el fenómeno de los edificios 'zombie'. Esta es la expresión que utiliza el WSJ para referirse a las imponentes edificaciones en España que se han convertido en gigantes vacíos y deteriorados.(...)

El rotativo detalla que "hay 1,5 millones de unidades residenciales inacabadas, sin vender y aisladas a lo largo de la Península, producto de una burbuja inmobiliaria devaluada que amenaza con minar la economía en los próximos años". La resaca de la fiesta que celebramos 'cuando pensábamos que éramos ricos'.

Ahora, "la capacidad de España para recuperse es una prueba vital de la futura estabilidad de la moneda y la salud económica europea", explican en el artículo. España es la cuarta economía de la zona euro, lo que representa aproximadamente el 11% de la producción total de la zona. Con estos datos, la incertidumbre y la presión atenazan la deuda y los presupuestos españoles. El rotativo no deja de hacerse eco de los recortes acometidos por Zapatero, de la huida por parte de inversores extranjeros y de la rebaja de rating por parte de las agencias de calificación. Y es que la recuperación llevará su tiempo.

Los economistas calculan que en un mercado inmobiliario 'saludable' costaría por lo menos tres años deshacerse de todas las viviendas con el cartel de 'for sale' que fueron construidas durante el 'boom'. Mucho más tiempo tardará la economía en general en despertar de este mal sueño, que es real, y sobre todo, la de los consumidores.

'Zombie Buildings': en España hay 1,5 millones de pisos inacabados y sin vender (Cotizalia, 16-09-2010)

Tinsa cifra el pinchazo en un 18% en tres años

Una nueva estimación del pinchazo de la burbuja, con la referencia del pico en los precios del año 2007: «La caída acumulada de los precios de la vivienda desde el máximo que alcanzó en diciembre de 2007, en pleno "boom inmobiliario", se ha acentuado tras los descensos de los últimos dos meses y se sitúa ahora en el 17,9%, según el índice que Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) realiza sobre pisos libres, tanto nuevos como usados. Este descenso acumulado se registra después de que el precio medio de la vivienda descendiera el 4,6% en agosto respecto al mismo mes del año anterior, tres décimas porcentuales más respecto al dato que se anotó en julio.» Noticia publicada en El Economista.

La caída del precio en perspectiva

José Manuel Naredo, en Público, sobre los estadísticas de precios y la manera en que reflejan la caída del mercado:

Dos factores atizan la polémica sobre la evolución de los precios y las valoraciones inmobiliarias. Una, que la caída de ambas daña la salud de influyentes entidades inmobiliarias y financieras. Otra, que no existe información solvente de los precios a los que efectivamente se realizan las transacciones inmobiliarias. Tradicionalmente se han venido confundiendo los precios de mercado de la vivienda con los precios estimados que le atribuyen las empresas de tasación, recogidos en el índice que elabora el Ministerio de Vivienda (MV). Un reciente informe del Banco de España confirma la elevada concentración de las empresas tasadoras y su fuerte dependencia de entidades de crédito interesadas en suavizar la caída de los precios inmobiliarios. No parece casualidad que el mencionado índice oficial rebaje a la mitad la caída de los precios de la vivienda observada en los anuncios. En efecto, mientras el índice de precios de los anuncios de Fotocasa acumula ya una caída del 21,8 %, el índice del MV apenas acumulaba una del 10,7 % en el segundo semestre de 2010. Como en momentos de crisis aumentan las rebajas que sesgan la caída de los precios de mercado por debajo de la de los anuncios, cabe concluir que el índice oficial de precios de la vivienda tiende a minimizar dicha caída.

Precios y valoraciones inmobiliarias en perspectiva (Público, 26-08-2010)

Purgar el mercado a través de los precios

Retomamos el pulso del blog con el editorial que ha publicado hoy Cinco Días acerca de la necesaria presión a la baja sobre el precio de las viviendas en el mercado:

« (...) Desde principios de año se ha producido un leve repunte en las ventas, empujadas por la banca, primer tenedor de activos inmobiliarios del país, que ha empezado a deshacerse de ellos ante las presiones del Banco de España con un endurecimiento de las provisiones. Y para ello, las entidades financieras se han visto obligadas a rebajar los precios, una receta sobradamente conocida por sus buenos resultados. Sin embargo, existe una gran resistencia del sector a inundar el mercado con gangas, al menos si nos atenemos a los datos oficiales que contabilizan el ajuste de los precios desde máximos entre el 12% y el 16%, lejos de otros países como EE UU, Gran Bretaña o Irlanda, que han registrado caídas de más del 20%. El precio ha sido siempre el verdadero amo y señor del mercado, y si baja lo suficiente, la demanda irá a encontrarse con la oferta.

Los propietarios de los pisos vacíos, ya sean promotoras, entidades financieras o particulares, deben asumir las pérdidas de un negocio que ha dado pingües beneficios durante los años del boom. Como el resto de los sectores y los agentes económicos, deben purgar sus excesos si quieren dar salida a los bienes inactivos, porque no hay posibilidades de recuperación hasta que no se diluya el estocaje, auténtico tapón para la actividad económica.»

"El sector inmobiliario debe purgarse" (Cinco Días, 11-08-2010)

Más vivienda nueva llega al mercado

Con la terminación de nuevas promociones que empezaron hace dos años, el stock de casas y pisos por vender sigue aumentando. El titular de este artículo de Carlos Sánchez es dramático para el sector inmobiliario: "España construye el doble de viviendas que vende".

La distancia entre oferta y demanda de viviendas se ensanchó un poco más en 2009. O dicho en términos más directos: el stock de viviendas sin vender continúa creciendo de forma importante en medio de la mayor crisis del ladrillo a lo largo de más de medio siglo. Los datos los dio este jueves el Ministerio de Fomento, y reflejan que el año pasado se concedieron 387.075 certificaciones de fin de obra. Por el contrario, y según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el año pasado la compraventa de viviendas nuevas ascendió únicamente a 220.633 pisos. Es decir, que el mercado tendrá que absorber otras 166.442 viviendas ya terminadas que buscan comprador.

La cifra de viviendas terminadas es la más baja desde el año 2001, pero continúa siendo muy elevada respecto de la demanda real debido al tiempo que transcurre entre el inicio y el final de una obra. Muchas de las viviendas con certificado de fin de obra en 2009 comenzaron a construirse en 2007 o, incluso, los primeros meses de 2008, cuando la crisis del ‘ladrillo’ comenzaba a manifestarse de forma intensa. Pese a que la crisis era evidente, los promotores inmobiliarios continuaron adelante con las obras como mal menor.

La consecuencia de esta estrategia -en algunos casos se trata de una verdadera fuga hacia adelante- no puede ser otra que un aumento relevante en el stock de viviendas sin vender. Hasta el punto de que es probable que existan ya en estos momentos más de 1,2 millones de viviendas sin comprador, un parque residencial equivalente al que existe en la actualidad en la ciudad de Madrid.

Más leña al fuego: España construye el doble de viviendas que vende (Cotizalia, 26-02-2010)

La burbuja que no quisieron ver

Las incoherencias y las medias verdades de los políticos que tuvieron resposabilidades de gobierno entre los años 2001 y 2007, los años de la burbuja, según Forges.

Los promotores añoran la burbuja

El presidente de la asociación de promotores nos cuenta que el crecimiento desbocado de su sector en base a un cada vez más elevado endeudamiento justificaría que, tras el ajuste actual, el gobierno les ayudara a recuperar "tejido productivo". Casi parece que estuviera hablando de un conjunto de empresas "estratégicas" dedicadas a la alta tecnología: «“El sector de la construcción no compite con otros sectores, sino consigo mismo y la demanda de vivienda es la que generará el escenario de futuro del sector” son declaraciones de José Manuel Galindo, presidente de la asociación de promotores y constructores de España (APCE), en el XXVIII coloquio nacional de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) celebrado en Madrid esta mañana con el título “La vivienda: problema y solución”»

«La jornada trata de analizar el presente y futuro de un sector que se enfrenta a grandes dificultades en 2010: la pérdida de valor de los activos financieros unida a una elevada deuda del sector (325.000 millones de euros) justifican, a juicio de Galindo, la necesidad de adoptar por parte del gobierno medidas estructurales que permitan salvar el tejido productivo: “Dentro de poco, cuando la situación se normalice, harán falta 350.000 viviendas al año. ¿Quién las va a hacer si se destruye el sector?” se pregunta el presidente de la APCE.» En idealista news.