Inquietud por las burbujas inmobiliarias

El 'Financial Times' recoge la inquetud que despierta una burbuja que ha crecido tanto como la española: «El "boom" inmobiliario español siguió impulsando la economía del país en el primer trimestre del año y se ha convertido en un enigma, pero también en motivo de preocupación para el resto de Europa, según publica el diario 'Financial Times'. En teoría, dice el periódico, la oferta debería superar ya con mucho la demanda, ya que el año pasado se construyeron 700.000 nuevas viviendas, más que el total combinado de Francia, Alemania y los países del Benelux. Sin embargo, señala el 'Financial Times', ni los precios de las casas, ni los créditos hipotecarios -que aumentaron un 24% en el primer trimestre- muestran signos de debilidad. (...) "El riesgo de que el sector de la propiedad pudiera estrellarse en España comienza a preocupar al resto de Europa", escribe el periódico. El 'Financial Times' cita a Erkki Liikanen, miembro del consejo de gobernadores del Banco Central Europeo, que se dice preocupado por la posibilidad de que los aumentos de los precios del sector inmobiliario en algunos países de la eurozona no sean sostenibles.» "El 'boom' inmobiliario español, un enigma que preocupa a Europa".

Mientras tanto, en EEUU empiezan a temer los crecimientos insostenibles de precios inmobiliarios en algunas zonas: «La venta de viviendas nuevas y usadas en Estados Unidos sigue creciendo firmemente y los precios han alcanzado niveles tan altos que a algunos expertos les preocupa la posibilidad de que estalle esta 'burbuja' inmobiliaria. Un día después de que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informara de que la venta de casas usadas alcanzó el ritmo anual récord de 7,18 millones de unidades, el Departamento de Comercio anunció hoy que la venta de viviendas nuevas ha llegado al ritmo, también sin precedentes, de 1,3 millones anuales. Aunque desde junio pasado la Reserva Federal ha aumentado en ocho ocasiones las tasas de intereses a corto plazo, el interés promedio de las hipotecas para vivienda, con plazos de 30 años, está ahora en el 5,71 por ciento, comparado con el 6,30 por ciento hace un año.» "Bonanza inmobiliaria en EEUU desata temores de 'burbuja'".

Qué ocurrirá con los tipos hipotecarios

Ramón Tamames se propone tranquilizar al personal, asegurando que no habrá subidas de tipos traumáticas para quienes tengan hipoteca, en este artículo dividido en diez puntos. "El alza de los tipos hipotecarios puede esperar":

1. Las familias españolas tienen actualmente un alto endeudamiento a causa de los créditos hipotecarios que tienen acumulados, cifrados últimamente en torno al 70% del PIB.

2. Esa fuerte deuda con bancos y cajas de ahorro se considera generalmente con un fuerte riesgo y, en ese sentido, el Banco de España advierte con frecuencia de que la tendencia a un crecimiento continuo habría de moderarse.

3. Sin embargo, el endeudamiento no es enfermizo, sino fundamentalmente sano, porque corresponde a la adquisición de activos que pueden estimarse de alta valoración permanente, que forman parte de la riqueza del país.

4. Claro es que el temor de esa riqueza depende, en gran medida, de los tipos de interés hipotecarios, que en España están en el nivel más bajo de la historia: si hace 10 años era, como media, del 15%, hoy están en el 3,5% variable.

5. En ese contexto, el peligro radica en que los tipos puedan elevarse súbitamente a niveles dobles, en la línea del 5% o el 6%.

6. En una hipótesis así, la situación se haría dramática para los propietarios que han financiado sus viviendas con un fuerte apalancamiento.

7. Sin embargo, esa hipótesis no es verosímil. Los tipos en la eurozona pueden considerarse bastante estables, y mientras Alemania y Francia continúen en lento crecimiento, el básico del BCE seguirá en el 2%, y el Euribor en 2,2%-2,3%.

8. Incluso puede decirse que a la hora de cambiar el tipo de interés, el BCE va a tener muy en cuenta la situación de los patrimonios familiares que tanto dependen del precio del dinero.

9. Por lo demás, los bancos y las cajas de ahorro están ganando más que nunca y por ello el BCE tampoco tiene presión de ese lado de la cuestión. El diferencial entre el coste y el precio del dinero ya no es tan decisivo, teniendo en cuenta la amplia gama de servicios que presta el sistema bancario, así como el 'trading' continuo que realiza.

10. En resumen: no cabe temer grandes traumas, por lo menos, en los próximos 18-24 meses.

Crecimiento de los precios por encima del IPC

Entre las previsiones que se hacen para los próximos años, hay quien habla de subidas de precios inmobiliarios por encima del IPC hasta el 2008. Los factores de demanda que más pesarán en este crecimiento sostenido, según el informe elaborado por Grupo Planner y AFI para los promotores de Madrid, son la formación de nuevos hogares y la demanda de vivienda por parte de los inmigrantes. "Un estudio afirma que la vivienda subirá más que el IPC hasta 2008": «El citado informe prevé que este año se convierta en el inicio de la desaceleración de precios, ya que estima que frente al incremento del 17,4% registrado en 2004, las casas se hayan revalorizado en diciembre próximo una media del 12,2% en términos nominales. Esa senda de la ralentización continuará los próximos años hasta que en un plazo de tres o cuatro ejercicios el alza se equipare a la progresión de la inflación, en lo que los promotores califican como 'la normalización de los precios'. Las conclusiones del estudio destacan además que ese mantenimiento de sensibles repuntes de los precios estará motivado por la fortaleza de la demanda. 'Nuestros cálculos apuntan a una necesidad media de vivienda anual hasta 2010 de 484.000 unidades, que se desglosarían en 300.000 casas destinadas a residencia habitual y alrededor de 177.000 a secundaria'.»

El estudio confía en que la demanda prevista sea suficiente para mantener el crecimiento de los precios en positivo: «Uno de los factores que explica este fenómeno es la constante reducción que se está produciendo en la composición media de los hogares, que de 2,8 miembros en la actualidad bajará a 2,63 en los próximos cinco años, según el estudio. Además, los expertos de AFI están convencidos de que el proceso de regularización de inmigrantes contribuirá a modificar su comportamiento, ya que diversos informes sostienen que a partir del sexto año de permanencia en el país de destino los inmigrantes comienzan a plantearse la adquisición de una casa. (...) Sobre el grado de accesibilidad a una vivienda, la investigación realizada por AFI apunta que el porcentaje de renta que deben destinar los españoles al pago de su casa 'se está endureciendo'. Así, en 1999, los pagos equivalían al 19% de su renta, mientras que en 2004 ese porcentaje alcanzó el 25%. No obstante, la fuerte competencia que existe en el sistema financiero español ha provocado que ese endurecimiento de la accesibilidad haya sido mayor en el resto de Europa.»

Los precios de la VPO

La VPO se encarece más que la vivienda libre: «La vivienda de protección oficial (VPO) experimentó una notable subida de precio en los primeros meses de este año 2005. El incremento alcanza el 5,4% si se comparan los datos oficiales del primer trimestre con los de los últimos tres meses del año 2004. La diferencia es aún mayor en el caso de las fincas con menos de dos años de antigüedad: un 6,5% para las que reciben alguna ayuda frente a un 2,1% en el caso de las libres. País Vasco, Madrid y Navarra son las comunidades en las que se han registrado las mayores subidas, mientras que en cuatro comunidades los precios han caído. El metro cuadrado de VPO más caro de España se encuentra en el País Vasco, al alcanzar los 1.158 euros. La vivienda protegida parece seguir la senda alcista de la libre. Su precio medio en España por metro cuadrado (912,6 euros) está en línea con el que presenta el mercado abierto en muchas provincias. Incluso en algunos casos lo supera. En cuatro comunidades autónomas el precio del suelo protegido supera los 1.000 euros: País Vasco (1.158,2), Cataluña (1.112,3), Navarra (1.044,7), y Cantabria (1.023,6). En ellas, la VPO es mucho más cara que en Extremadura (836,3 euros), o en ciudades como Teruel (872 euros), Ciudad Real (847 euros) o Cuenca, donde se cotiza a 891,5 euros.» "La VPO se encareció en el primer trimestre de 2005 más que la vivienda libre".

Opiniones sobre la burbuja

¿Qué cosas se pueden decir en una mesa redonda que reúne a expertos en el sector de la vivienda? Una noticia del periódico "20 Minutos" las recoge en pocas líneas: «No hay mucha fe en el mercado de alquiler que tanto quiere fomentar el Gobierno. «Tardará lustros en tener un volumen tan significativo como para ser útil en la regulación del mercado», apuntó el presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación. La opinión mayoritaria es que el precio se estabilizará. En palabras de Eduardo Bayo, de Anuntis Segundamano, «la vivienda es un globo hinchado que cuesta que siga creciendo». También se concluyó que los precios no llegarán a caer. Julio Gil, Gerente de la Asociación de Promotores y Constructores de España, lo razona amparándose en varios factores: «El comportamiento histórico del sector residencial, el elevado porcentaje de viviendas en propiedad y el amplio número de inmuebles sin cargas hipotecarias (el 73%)». Javier Sierra, presidente de AEGI, recordó que «no se puede hablar de burbuja a nivel nacional, ya que los mercados inmobiliarios son locales».